AI投資：J-REITという金融商品についての考察

投資をしている方ならご存じかもしれないが、REIT（不動産投資信託）は投資家から資金を集めて不動産を運用し、その収益を分配する仕組みである。直接不動産を購入するよりも少額で始められ、専門家が運用してくれる金融商品だ。日本では「J-REIT」と呼ばれ、東京証券取引所で売買できる。

私も現在REITを保有している。不動産には詳しくないため、インデックス型の「東証1343：東証REIT指数連動型上場投信」を定期的に購入してきた。2020年ごろから2025年4月まで積み立てを続け、額面で約500万円を保有している。

この商品には良い点と悪い点がある。良い点は、3か月に一度支給される分配金が、コロナ禍の一部期間を除けば過去10年間増配を続けていることだ。悪い点は、不動産価格の上昇や収益の増加と株価が必ずしも連動しないことである。通常であれば株式と同様に資産や利益の変化によって株価は動くはずだが、この商品はそう単純ではない。

その背景には、日本のREIT市場が外国人機関投資家の動向に強く影響されるという事情がある。世界の機関投資家は「米国債利回り」を基準にポートフォリオを組むため、J-REITも米国金利の影響を受けやすい。特に米国10年債は「世界の長期金利のベンチマーク」として機能しており、J-REITは米国10年債価格と正の相関、利回りとは逆相関の関係を持ちやすい。

実際、2024年12月16日ごろに底打ちした際、米国10年債利回りは4.5％、1343の分配金利回りは約4.8％であった。その後米国債金利の下落とともに、株価は上昇し、現在は米国債利回りが4.0％、1343の分配金利回りも4.0％程度と拮抗している。

この特性を踏まえると、J-REITには二つの投資戦略が考えられる。

投資的投機（タイミング重視）

- 狙い：金利サイクルを読み、利下げ局面でキャピタルゲインと分配金を享受する。

- 行動：利下げ局面初期に積極的に買い、利下げ終了時に売却する。

逆張り投資（長期保有前提）

- 狙い：金利上昇局面で安値を拾い、長期的に分配金を積み上げる。

- 行動：利上げ局面で価格が大きく下落したタイミングで購入し、キャピタルゲインは期待せずインカムゲインを重視する。

私は結果的に逆張り投資を実施したことになる。J-REITは為替リスクのない米国債券連動商品とみなすこともできるが、注意すべきは金融ショック時の挙動である。債券のように価格が上昇するのではなく、株式と同様に下落する傾向があるため、この点は常に意識しておく必要がある。

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